Guía para comprar propiedades en España

Una perspectiva General

El primer contacto: las agencias inmobiliarias

La mayoría de los compradores de bienes inmobiliarios en España lo hacen a través de una agencia, pero el comprador debe ser muy cuidadoso en su elección, independientemente de si tienen o no una gran cartera de propiedades. Una agencia grande puede presumir de tener miles de casas en cartera, pero puede que falle al hacer la correspondencia entre las necesidades de su cliente y la propiedad adecuada para él o no tener ni idea de las leyes españolas referentes a la compraventa inmobiliaria.

Formalizar una oferta

Una vez que la oferta de compra es aceptada, se debe firmar un acuerdo vinculante entre la parte vendedora y la parte compradora en el que también deben figurar el precio de venta del inmueble y la forma de pago. A éste documento lo llamamos reserva, en el que ambas partes establecen un compromiso de compra-venta.

Intercambio de contratos privados de compraventa

Si ambas partes lo consideran necesario, habrá un intercambio de contratos privados de compraventa; Esta operación normalmente va acompañada del pago del 10% del precio total de venta. Este documento establece las condiciones acordadas para la transacción y la fecha de la firma ante el Notario.

Cualquier deuda o carga asociada a la propiedad ha de aparecer reflejada en el documento privado de compraventa y habrá de ser liquidada por el vendedor antes de la finalización de la operación. En caso contrario, el comprador tiene derecho a cancelar la operación.

Firma y fin de la operación

La compraventa se completa formalmente cuando las escrituras públicas de compraventa se firman ante Notario, la cantidad correspondiente al precio se le paga al vendedor y la posesión se le da al comprador. Salvo que se haya acordado lo contrario, la escritura pública siempre establece que la propiedad se vende libre de cargas y ocupantes, y al día en todos los pagos.

Tras la finalización de la operación, la escritura se recoge de la Notaría, habiendo pagado el impuesto de transmisión en la oficina de recaudación correspondiente, y se lleva al Registro de la Propiedad para proceder al registro oficial de la titularidad de la propiedad. Esto no es obligatorio, pero sí muy recomendable, ya que con ello estará protegido ante cualquier reclamación de titularidad de la propiedad.

Registrar una propiedad puede tardar entre 15 días y 3 meses, dependiendo del Registro de que se trate y, una vez realizado, el Registro le avisará para que retire la escritura previo pago de los honorarios del Registro de la Propiedad.

Mientras el registro se está llevando a cabo, el comprador puede pedir una Copia Simple al Notario, puesto que la necesitará para completar todas las formalidades legales.

Gastos de la compraventa

Impuestos

Antes de registrar una escritura a nombre del nuevo propietario, o una escritura de una nueva edificación, el comprador ha tenido que pagar el impuesto correspondiente. Hay dos tipos de impuestos: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es el 7%, para las propiedades de segunda mano, o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es el 7% más el de Actos Jurídicos Documentados, el 1%, cuando se compra una vivienda nueva al promotor. Estos impuestos se calculan teniendo como base el precio de compra declarado en la escritura.

Por otro lado, la Administración local grava la propiedad con un impuesto sobre el incremento del valor del suelo desde la anterior transmisión. Se llama Plusvalía y su importe resulta de una serie de cálculos y valores establecidos por el Ayuntamiento. De acuerdo con la ley es por cuenta del vendedor, aunque es práctica común acordar en el contrato que lo pague el comprador. Es un punto que puede negociarse entre las dos partes. Por ejemplo, una propiedad por la que se pagaron 150.000 euros hace 10 años, se puede esperar una plusvalía de unos 900 euros.

Otros gastos y honorarios

Gastos de notaría: están fijados por ley y pueden ir desde los 250 euros para las propiedades más baratas hasta los más de 1.000 euros para las más caras.

Gastos de Registro: también fijados por ley y vienen a ser un 30% menos que los gastos de notaría.

Honorarios legales: normalmente entre el 1 y el 2% del valor de compraventa más el IVA, que es del 16% para servicios legales.